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Werkvertragsrecht

BGH zum Umfang der Gewährleistung bei Sanierung von Altbauwohnungen (Urteil vom 6.10.2005, Az. VII ZR 117/04

Werden sanierte Altbauwohnungen verkauft, ist oftmals streitig, in welchem Umfang der Verkäufer gewährleistungspflichtig ist. Hierzu hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:
Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.
Möglich ist aber auch, dass der Veräußerer „nur“ eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist. Dann sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anwendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Für Art und Umfang der Herstellungspflichten wäre insoweit allein die Baubeschreibung maßgebend.
In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren. 
Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses ist auch dann nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist.
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