Wichtig für Hausverwalter: Beschlussfassung über Hausgeldvoraus- und Nachzahlungen nach dem neuen WEG ab 01.12.2020

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR ist vielfach immer noch die Gesellschaftsform, in der Verbraucher oder Unternehmer gemeinsam tätig werden. Oftmals ist den Beteiligten noch nicht einmal bewusst, dass sie eine GbR bilden und betreiben, z.B. wenn gemeinsam eine Immobilie erworben, entwickelt und vermietet wird. Hierfür genügt es grundsätzlich, dass die Beteiligten sich zusammenschließen, um gemeinsam etwas zu unternehmen oder zu erreichen. Für Personengesellschaften und damit auch für GbRs gelten ab 2024 grundlegend neue Regeln. Gesellschafter bestehender GbRs müssen prüfen, inwieweit z.B. Anpassungen ihres Gesellschaftsvertrages oder eine Eintragung der GbR in das neu geschaffene Gesellschaftsregister erforderlich sind. Bisher wurde die GbR nicht als eingeständige Gesellschaft angesehen, sondern als Gesamthandsgemeinschaft mehrerer gemeinsam handelnder Personen. Nunmehr kann die GbR rechtsfähig werden, was bedeutet, eigenständig Träger von Rechten und Pflichten sein zu können. Die Gesellschaft wird rechtsfähig, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll (vgl. § 705 Abs. 2 BGB n.F.) Eine solche rechtsfähige GbR liegt insbesondere beim gemeinsamen Betrieb eines Unternehmens vor, weil dies die Teilnahme der GbR am allgemeinen Rechtsverkehr voraussetzt. Eine ganz wichtige Neuerung, die auch für bereits bestehende GbRs von Bedeutung ist: Es wird ein Register geschaffen, in das sich rechtsfähige GbRs eintragen lassen können. Dieses Gesellschaftsregister kann von Jedermann eingesehen werden und beinhaltet neben dem Namen und dem Sitz der GbR auch die Namen aller Beteiligten. Für Gesellschafterinnen und Gesellschafter bedeutet dies, dass ihre Beteiligung an der GbR öffentlich wird. Auch wenn die Eintragung nicht zwingend vorgeschrieben wird, so dürfte sie in bestimmten Fällen aber trotzdem erforderlich sein, z.B. wenn die GbR auch Grundbesitz hat oder wenn eine Umwandlung der GbR in eine andere Rechtsform erfolgen soll. Auch Banken könnten im Rahmen der Geldwäscheprävention dazu übergehen, eine Eintragung der GbR zu verlangen. Gleiches gilt für öffentliche Auftraggeber im Rahmen von Vergabeverfahren. Eingetragene GbRs tragen dann die Bezeichnung „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Sie dürfen auch einen Fantasienamen führen, genau wie im Handelsregister eingetragene Unternehmen. Ohne Eintragung sind bei GbRs weiterhin die Gesellschafternamen entscheidend. Die Eintragung hat einen ähnlichen Gutglaubensschutz wie Eintragungen in das Handelsregister, bspw. im Hinblick auf den Gesellschafterbestand und die Vertretungsbefugnisse. Sie führt im Rechtsverkehr zu Vorteilen, da Geschäftspartner auf die eingetragenen Tatsachen vertrauen können. Im Gesellschaftsvertrag lässt sich das Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander relativ flexibel gestalten. Gibt es keinen mündlichen oder schriftlichen Gesellschaftsvertrag, gelten ab 2024 u.a. folgende gesetzliche Regelungen: Stimmkraft und Gewinnanteil richten sich nach den vereinbarten Beteiligungsverhältnissen (nicht mehr nach Köpfen); Die Geschäfte führen alle Gesellschafter gemeinsam; Der Austritt oder die Kündigung eines Gesellschafters führt nicht mehr automatisch zur Auflösung der GbR. Die Haftung der GbR bzw. deren Gesellschafter bleibt dagegen im Wesentlichen unverändert: Jeder Gesellschafter haftet Gläubigern der GbR gegenüber grundsätzlich in voller Höhe für die Erfüllung von Forderungen gegen die GbR. Bei besonderen Gesellschaftsformen können bezüglich der Haftung Erleichterungen zugunsten der Gesellschafter gelten, wie z.B. bei Bauherrengemeinschaften, geschlossenen Immobilienfonds, Gelegenheitsgesellschaften und gemeinnützigen Gesellschaften. Die fünfjährige Nachhaftung aus einer GbR ausgeschiedener Gesellschafter für frühere Verbindlichkeiten der GbR wird begrenzt. Schadensersatz wird z.B. nach Ausscheiden eines Gesellschafters von ihm nur geschuldet, wenn vertragliche oder gesetzliche Pflichten von der GbR vor dem Ausscheiden verletzt worden sind. Besondere Formvorschriften für den Gesellschaftsvertrag einer GbR gibt es auch ab 2024 nicht. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag ist zur Vermeidung von Auseinandersetzungen der Gesellschafter untereinander aber dringend zu empfehlen. Lediglich die Anmeldung zum Gesellschaftsregister ist über einen Notar vorzunehmen.

In Zeiten von hohen Energiekosten werden Solaranlagen immer wichtiger. Von Solaranlagen gehen jedoch Lichtreflexionen aus. In einem von dem OLG Braunschweig entschiedenen Fall (Urteil vom 14.07.2022 - 8 U 166/21 ) wollte ein Nachbar gegen solche Lichtreflexionen vorgehen.  Nach Auffassung des OLG kann ein Grundstückseigentümer nur dann gegen störende Lichtreflexionen einer Solaranlage auf dem Dach des Nachbarn vorgehen, wenn er dadurch "wesentlich" beeinträchtigt ist. Dabei sei auf das Empfinden eines "verständigen Durchschnittsmenschen" abzustellen. Sind Reflexionen - wie im entschiedenen Fall - an nur 60 Tagen und für weniger als 20 Stunden pro Jahr wahrnehmbar, liege jedenfalls keine wesentliche Beeinträchtigung vor. Der Kläger hatte argumentiert, in unzumutbarer Weise geblendet zu werden. Es gebe technische Normen und Regelwerke, die vorgeben würden, wie Lichtemissionen/-im­missionen zu bewerten seien, und welche Grenzwerte bestünden. Diese seien im vorliegenden Fall überschritten. Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits we­sentlich ist, ist nach entgegenstehender Auffassung des OLG das Empfinden eines "verständigen Durchschnittsbenutzers" des beeinträchtigten Grundstücks, da es für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte gebe. Der Hinweis der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz (LAI), dass eine erhebliche Belästigung vorlie­gen könne, wenn die Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten am Tag oder 30 Stunden pro Kalenderjahr betrage, beträfe andere Konstellationen und sei überdies nicht verbindlich, könne aber als Entscheidungshilfe herangezogen werden. Aber auch danach sei hier nicht von einer wesentlichen Beeinträchtigung auszugehen. Nach den Feststellungen des hinzugezogenen Sachverständigen seien im klägeri­schen Wohnraum insgesamt nur an 60 Tagen im Jahr und insge­samt unter 20 Stunden pro Jahr durch die Paneele verursachte Reflexionen wahrnehmbar. Bei einem zur Sachverhaltsaufklärung durchgeführten Ortstermin habe nur eine Aufhellung festge­stellt werden können, ohne dass eine Blendung des Auges gegeben gewesen sei. Dies reichte dem OLG als wesentliche Beeinträchtigung nicht aus. Abzuwarten bleibt, ob die Vorgaben des OLG aus dem Urteil höchstrichterlich durch den BGH bestätigt werden und inwieweit in Einzelfällen auch andere, für den Besitzer einer Solaranlage problematischer Entscheidungen durch Gerichte getroffen werden. Es bleibt spannend.