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Vermieter kann eine Mieterhöhung nach der tatsächlichen Wohnungsgröße vornehmen, auch wenn in dem Mietvertrag eine kleinere Wohnfläche angegeben ist.

Der BGH hat mit Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 –folgendes entschieden:

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben ist und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Zuvor hatte der BGH eine Abweichung dafür von mindestens 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße für notwendig erachtet.
In dem von dem BGH entschiedenen Fall ging es um den Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit 156,95 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche 210,43 Quadratmeter. 
Der BGH hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten. Denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gelte für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier könne der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Bei der Berechnung der Mieterhöhung muss aber weiterhin die Kappungsgrenze eingehalten werden.
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